摘要：今年以来，越来越多的城市彻底解除楼市限购。截止5月16日，全国共有23座二、三线城市全面放开购房市场，甚至给出“买房可落户”的政策。

新政实施后，杭州，这座近些年房价与互联网、电商行业相互成就的城市，迎来了房地产市场的又一次波动——市场上最紧俏的房产变成了 “老破小”。据多位中介描述，外部投资客以及周边城市普通收入的家庭瞄准了这些房子，开始入杭“扫货”。

但放开限购后，被波及最严重的要属前几年房价高点入手的业主们。许多杭漂年轻人，见证过电商行业在这座城市的神话，以阿里为代表的互联网大厂员工也曾支撑起公司附近昂贵的二手房价。行业的火热曾让他们对未来充满信心，即使满额贷款在当时也算不得“冒险”，有人甚至赌上未来几十年的职业生涯，买下总价千万的大平层。

与房价同时发生变化的，还有行业下行，裁员与降薪同时来临，许多人跌没了首付，还贷困难，不得不亏损卖房。而放开限购后，除了价格触底的老破小之外，卖房似乎变得比以往更困难。投资客急于离场，越来越多的房子被“砸盘”。

文|殷盛琳 邱启媛 编辑|王一然

“老破小”的春天

在刚过去的这个春天，李青终于结束长达6年的“杭漂”，买下一套真正属于自己的房子。一套“老破小”。

从开始看房到做出决定，她只用了三天。

由于预算紧张，即使是性价比最高的老破小，她的选择范围也相当有限。李青以工作地点为轴心，筛选了附近寥寥几个老旧小区。目前定下的这套是其中的最佳选项——没有电梯，但4楼还可以接受，窗外视野几乎没有遮挡。套内面积有48平米多，足够一个人加一只猫生活。原房东2、3年前重新装修过一次，几乎可以拎包入住。最重要的是便宜，最后的总成交价被谈判到152万，去年最高点时，同小区同户型成交价贵了70多万。

在此之前，她和很多赤手空拳的异乡人一样，和陌生人合租，共享厨房与卫生间，尽量只在自己的房间活动是约定俗成的守则。在接触过一个性格怪异的室友后，她决定搬出来独居，一居室的月租金大概3000多块。她算了下账，租金几乎和首付一套老破小后需要的月供差不多，买房反而更划算。

今年3月，杭州全面放开二手房限购，5月9日，彻底取消住房限购，不再需要审核购房资格。新政后，中介说，“老破小”成为当地二手市场最抢手的房子。

老旧小区附近的房产中介们重新忙碌了起来。系统里不断弹出线上咨询信息，预约看房的计划表不断挤进新客户，小电驴的使用频次也与日俱增。如果你想跟上这波购房潮流，忙着带看的中介会见缝插针地回复你，现在想“捡漏”有点困难——那些物美价廉的“笋盘”早就在过去几个月里被挑走了。剩下的房源里，挂牌价也比去年低点时高了一些。老破小业主们的心态有了变化，砍价不再是件容易事。

杭州贝壳研究院的统计数据验证了这个说法。3月，杭州二手房网签量8557套，创下4年来最高单月带看记录。4月，杭州二手房交易量排行榜单上，成交量前20名的小区里，有5个是典型的“老破小”——总价一般在200万以内，房龄老，面积小，胜在位置优越。

一位房地产行业的前从业者对此并不意外。在她看来，杭州“老破小”重新受欢迎最重要的原因是“跌到位”了，它的价格符合好几类客户的需求。

如果是刚需落脚，总价100多万的价格是可以承受的；如果是投资客，在意的是租售比，目前来看也算得上一份收益可观的理财产品。“你想现在保险（收益率）都只有3%了基本上，有些老破小可以到3.5%。”还有一些购房者单纯想赌一把好运气——在保证租金稳定的情况下，万一以后拆迁了呢？

但对李青来说，比起对房价下跌的恐惧，她更迫切地需要一套房子，一个属于自己的家。

她是山东农村人，读小学时，父母外出打工，她跟着奶奶长大，初中之前，她根本没有自己的房间。后来，父母回乡买了房子，二楼住宿一楼经商。但初中开始，李青就开始在学校寄宿，两周才回一次家，到了高中，频次变得更低。她和家人之间并不亲密，心理意义上也没有属于自己的“家”。

2018年夏天，她大学毕业后来杭州做房产频道编辑，能够近距离接触杭州的楼盘。她几乎跑遍了当时杭州所有的新盘，有些偏远到像在另一个城市，但房价仍然令她惊讶。

“那个时候杭州有两个‘宇宙中心’。一个是奥体中心，一个是未来科技城。”当时她觉得可能这辈子都买不了一套那样的房子。她给自己的规划是，在杭州赚到钱，就回老家县城买房。

房价下跌给了像她这样的普通杭漂安家落户的机会，每套二手房也是一段“杭漂”故事的容器。李青的买房交易全程由中介居中谈判。最后签合同时，她才知道，房东是个温州的80后，2009年从上一任业主手里买下这套房子，是他们在杭州的第一个家，两个小孩都在这里出生。这里一直闲置没出租，如果不是因为要置换更好的学区，他可能会继续保留下去，就像封存一段珍贵的记忆。

现在，这套房子也成为了李青在杭州的第一个家。买房之后，李青最开始还会关注同小区的成交价，后来已经不关心了，“跌也好涨也好，我也不会把它卖掉。”

现在李青最焦虑的就是房贷。每个月4000多的还款虽然不多，但也让她失去了随时辞职的自由。她原本向往能暂时放下工作，去云南暂居，好好休息一下。但现在，她为自己制定了详细的还款计划，“三年计划五年模拟”，她要集中精力，在失业危机出现之前，迅速完成它。

电商之城的楼市神话

回过头来看，同样是杭漂的辣辣觉得自己当时决定买房，是受到一种氛围的“感召”：2019年，杭州常住人口单年增长55.4万人，这座城市依靠电商、互联网以及网红经济吸引了众多年轻人。杭州似乎成为新的梦想之城，至少在当时，“杭漂”们笃信于此。

“大家都说它会是新的一线城市，下一个北上广。”辣辣是武汉人，2014年大学毕业后就到了杭州，从事电商运营——这座城市最时兴的职业之一。根据她观察，2019年几乎也是电商行业的顶峰，5年来，她们所接触的电商品牌旗舰店销售额都是数以倍计的增长。“后面就开始变成一个存量市场了，大家都开始更加竞争、内卷，平台发展也到了一定瓶颈。”

但当时，人们仍然处在“传染性”的梦幻氛围中，辣辣身边百分之八十的同事们都选择了买房，大家的工资稳定上升，没有胆怯的理由。

最受欢迎的是新房。杭州的土地价格溢价限制以及土地挂牌时就锁定未来新房售价的限制（被称作杭州“双限”），进一步拉开了新房和二手房的倒挂差价。根据当时的新闻，那一年杭州曾诞生过16次“万人摇”奇观。

辣辣之前也参与过一年的摇号，每隔一段时间，网上就会公布摇号结果，她一次都没摇中过。到了2019年，她实在等不下去了，只好将目光移向郊区，临安的新房不需要摇号，凭借两年社保缴纳记录就可以获得购房资格。

当时那里一片荒凉，楼盘附近连地铁都还没有开通。但辣辣说，在那种氛围下，她更害怕会错过机会——临安是杭州新扩张的版图，大家担心它会成为下一个限购区。

她交了60万首付，买下一套200万总价的新房。许多在互联网公司工作的朋友胆量更大，选择总价500万以上的房子，但辣辣家庭条件不算优越，基于一种风险管控的本能，她没有撬动更高的“杠杆”。

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最具代表性的是“阿里盘”。靠近阿里西溪园区的未来科技城板块小区房价，几乎是大厂营收“风向标”。巅峰时期，有小区的均价超过7万/平方米。

许昕曾经赶上过这个迅速崛起板块的红利期。2017年，她在未来科技城板块购入了自己的第一套房产，当时的均价还不到3万一平。当时的看房、购房经历也改变了她的职业路径，她开始对楼市感兴趣，转行为新房开发商做市场研究，包括宏观层面上的房地产政策，以及更具体的地块、项目探访，分析销售状况。

她见证过杭州楼市从狂热到衰退的过程。许昕入行时，杭州的房地产市场正是好时光。那一年的商品房成交金额超过4000亿元，远远刷新了历史最高纪录。

许昕记得，那会儿杭州楼市没有实行严格的限购，许多投资客会占有别人的“房票”，一个出名额，一个出资金，等新房交付立刻转手卖掉。有些优质房产在卖出时，甚至能赚到两三百万的差价。

当时最受欢迎的“代持人”是杭州未婚单身族。如果单身，首套只需要三成首付，另外，当时杭州还出了一个政策，年满30岁名下无房算“无房户”，享受摇号资源倾斜。许昕有朋友为了更容易摇到房子，办了婚礼但一直没有领证，就是为了保持单身身份。

不仅是普通杭漂，许昕说，当时的房地产从业者们也痴迷购房，“身边基本上当时都在投资。”但2021年，杭州的二手房价出现连续多月的亏损，疫情、双减、房企暴雷、互联网减薪裁员，每一个都是不好的信号。许昕果断在2021年将未来科技城的房子卖了出去，“我没亏钱，运气比较好。”

枷锁

但不是所有人都像许昕那样幸运，能在大跌幅来临前迅速离场。越资深的房产人越难接受这个事实。他们笃信会再次出现“救市”，就像2015年底，中央经济工作会议明确提出将“去库存”作为接下来的任务之一，央行连续5次降息降准，房价下跌趋势直接逆转，并在接下来的2016年出现新一轮暴涨。

一些迹象似乎展露出和以往不同的信号。比如从没出现过的头部房企大范围“暴雷”，比如人们对未来预期的改变。过去20年，房地产从业者们信奉的那套逻辑——房产价值偶有波动但总归在涨——似乎彻底失效了，曾经火热的“阿里盘”也已经距离高点下跌30%-40%。

许昕的一些前同事也在最近两年陷入焦虑、抑郁的情绪泥沼。行业衰落带来巨大的落差，不仅是收入、工作机会的减少，房地产从业者们还要面对内心的迷茫，“他们也不知道离开这个行业（后）做什么”。你很难在当下的中国找到有这么大体量，能提供这样高薪水的职业。

许昕前段时间跟一个前同事见面，两个人聊起行业里一些曾经光鲜的职业经理人，在地产的黄金时代里，他们年纪轻轻，但年薪能轻松达到几百万。“过去他们赚钱太容易了”，以至于许多人将时代性的好运气误解为自己的能力。如今，很多地产精英连工作都找不到，已经“家里蹲”了。

辣辣买房后没几个月，新冠疫情来临，再接着，行业里开始出现降薪、裁员。新房交付两年之后才可以交易。2023年年底时，小区里成交了几套房子，她发现已经比入手时的价格跌了20%。杭州解除限购之后，新的成交价更是稳定下降。

小区的业主群里也不止一次发生争执。不想卖房的业主会呼吁大家不要降价，“坚挺住”，但一些业主要甩卖，产生了价格踩踏。“比如小区有了最新最低成交价之后，大家就觉得被业主影响了，就会攻击他。”

业主们境遇不同，对房价下跌的感受也完全不同。辣辣解释：“比如有的父母孩子都在这边，买的改善房，要在这里住10年20年以上的，心态放得比较平，他觉得现在的居住环境比以前好很多，我也不卖，市场价格跟自己没多大关系；有的首付花掉了家里很大的积蓄比例，一跌基本上就没什么了，心理压力比较大。投资客就不用想了，他们想尽办法甩卖，然后套现离场，跑盘。”

不止杭州，许多二、三线城市解除限购后，想要离场都不是件容易事。在距离杭州180多公里外的昆山，陈璇的房子在平台挂了大半年，仍未卖出。她2019年在昆山市区买了套总价170多万的新房，没想到之后房价一路下跌。她仔细算了一笔账，按照小区最新成交价，加上精装修、利息之类的，她亏损接近80万。她的挂牌价比最低成交价还要低一些，但来看房的人仍然很少。

解除限购后，她感受到最直接的市场情绪是犹豫，买家更倾向于观望。毕竟“一天一个政策”，

谁都担心自己接手后房价会继续跌下去。

中介的电话一轮轮打来，劝她把价格调低、再调低，报来的价都是“屠龙刀”。她愤怒地把房源从平台上撤了下来，开始在社交平台上“自我推销”。

陈璇曾将靠自己买房视为最重要的人生成就。房子不仅是住所，也代表着安全感。对父母离异多年的陈璇来说，这是她为自己搭建的具体、温暖的家。但现在，房子反而成为枷锁，她因此陷入抑郁，偷偷哭过很多次，觉得努力毫无意义，“当初（就算）躺平乱花，也花不了这么多。”

她开始怀疑努力究竟有没有意义？这几年，为了买房，她不买奢侈品，什么都不玩，全身心工作，“熬了几年，是这个结果”。她似乎失去了继续奋斗的动力，现在只想躺平。

辣辣目前每个月要还6000块左右的房贷，原本她打算自住，对房价的焦虑程度有限。但三个多月前，她突然被裁员，只能依靠存款还着每月的贷款，心态也开始发生了变化。

她今年34岁，开始有了强烈的年龄危机，在电商行业，“很多只要30岁以上，中小型公司就不会再考虑你了，如果是女生已婚未育，更不会考虑了。”

目前，她正积极运营小红书账号，发一些家居类帖子，但暂时没什么商单找上门来。这条赛道比她想象中竞争激烈：许多互联网公司被裁员的员工们也成了她的竞争对手，“他们以前月供有公积金，没工作后很多人都在家做自媒体。”

每个人都期待牢牢抓住下一个机会，下一个能改变命运轨迹的风口，就像曾经辉煌的、令无数人迅速积累财富的房地产那样。

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